資産価値維持の観点からも大切な修繕工事

マンションの修繕工事は計画的に

マンションの修繕工事は、通常、修繕計画によりいつ行うか決まっています。これは、管理組合発足時に策定されているのが普通です。それに基づき、毎月積み立て修繕金が集められているのです。管理費と違って、積立修繕金は、プールされていきます。後、マンション購入時に、一括で積立修繕金を数十万円支払っています。
マンションにおける外壁や配管は、適切な修繕を行わなければ、どんどん劣化していきます。勿論、適切に修繕しても劣化は起こりますが、その進み具合が全然違います。こういう部分は人によって主観が違うため、分譲マンションでは、40年経っても機能だけでなく外観もみすぼらしくならないように配慮しているのです。
ただ大手の管理会社でなければ、杜撰な修繕計画の場合もあり、管理組合の協議でまとまらず、みすぼらしい劣化マンションも一部には存在します。適切に修繕工事が行われないと、マンションの資産価値も下がり、結局住民は損をします。マンションは居住するための物でもありますが、資産でもあるのです。勿論、40年以上経過したマンションでは、区分所有権の土地しか価値がありませんけどね。しかしながら、計画的に修繕工事が行われている立地条件のよいマンションだと、30年経過しても十分な価値がある場合も多いです。

マンションの大規模修繕の最初は必要な箇所から

新築マンションに入居して10年が経つと、管理組合が慌ただしくなります。一般に12年周期で実施されることが多い大規模修繕工事の準備が始まるからです。費用の相場は1戸当たり100万円といわれてきましたが、最近は建設コストが高騰し、5年前に比べると30%以上上がっているともいわれています。区分所有者にとって軽い負担だと笑っていられないのが現状です。
しかし、公的な集合住宅賃貸業者は15年とか18年とかもっと長いスパンで建物の修繕を考えています。それではなぜ、マンションだけが12年なのでしょうか。管理会社などが利益を上げるためと考えていいでしょう。当然、建物は適切な補修をすることで長持ちします。資産価値の維持にもつながります。しかし、建物の損壊や施設の不具合などは個々の建物によって発生状況が異なるものです。すぐに修繕しなければならない箇所がある一方で、次回の修繕工事まで放置しても機能的に問題のない個所もあるのです。
先ほど挙げた1戸当たり100万円以上という数字は全項目を修繕した場合の金額です。新築後、最初の大規模修繕であれば、すべての項目に問題が発生しているとは考えにくいのが普通です。管理組合が建物の状態を把握し、必要な個所を選ぶことも非常に大切といえます。

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